相続でお困りの方
相続した空き家の対処にお困りなら、不動産を売却する方法があります。そのまま放置しておくと思いもよらないトラブルになるケースもあります。こちらでは不動産の相続するときの注意点や空き家・空き地を処分する方法を説明いたします。
相続する前に押さえておきたいこと！
遺言書の有無を確認する
遺産相続をすることになったら、まずは遺言書の有無を確認しましょう。遺言書が作成されていれば、遺言書の内容が優先されますので、基本的には遺言書に基づいて相続されることになります。
遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があります。遺言書の種類や保管場所によっては家庭裁判所での検認が必要となります。勝手に開封しないように注意しましょう。
また、遺言書がない場合は遺産分割協議を行います。遺産分割協議は、相続人全員で誰がどの遺産を相続するかを話し合い、その内容をもとに遺産分割協議書を作成します。
誰がどの財産を引き継ぐのか
遺言書が残されていなければ、誰がどの財産を引き継ぐのかを決めることになります。相続財産の中にどのような不動産があるのかは、固定資産税の納税通知書を確認すれば分かります。納税通知書に記載されている地番・家屋番号などを確認し、その番号の登記済権利証（登記事項証明書）の所在も確認しておきましょう。不動産以外に現金や預貯金、有価証券の他に借金や未払いの債務なども含めて相続財産となります。それらの総額を算出したうえでの計算となります。
どのような不動産があるかを確認したら、その不動産を誰が引き継ぐかです。基本的には法定相続人が相続しますので、法定相続人の確認を行います。亡くなられた方（被相続人）の生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取得して確認します。戸籍謄本から親族関係となる人を調査して法定相続人を確定します。
誰にどれだけの割合で分けるか
相続財産と法定相続人が確定したら、分割割合を検討します。民法によって法定相続分の割合が定められていますので、その割合に応じて相続人全員の共有名義にする方法があります。下記の表は民法で定められた相続割合です。
| 法定相続人の状況 | 配偶者 | 子 | 直系尊属 （父母等） | 兄弟姉妹 | |
| 子がいる | 配偶者がいる | ２分の１ | ２分の１ | ー | ー |
| 配偶者がいない | ー | １ | ー | ー | |
| 子がいない | 配偶者がいる | ３分の２ | ー | ３分の１ | ー |
| 配偶者がいない | ー | ー | １ | ー | |
| 子、直系尊属がいない | 配偶者がいる | ４分の３ | ー | ー | ４分の１ |
| 配偶者がいない | ー | ー | ー | １ | |
| 配偶者のみ（子、直系尊属、兄弟姉妹がいない） | １ | ー | ー | ー | |
この方法は他の方法に比べて手続きとして一番シンプルですが、不動産を共有名義にすることで大きなデメリットがありますので注意が必要です。
なぜなら、一度共有名義にしてしまうと誰か一人の独断で売却や賃貸、またはリフォームなどをすることが制限されます。また、維持修繕にかかる費用は全員が持ち分の割合に応じて負担する必要があります。さらに共有不動産を放置して、新たな相続が発生すると持ち分が複数の相続人に引き継がれていくことになり全員の合意形成が困難になります。将来自分の子どもや孫が負の財産で悩むことのないように、法定相続分での相続は避けるべきでしょう。
このような問題を避けるために一般的には法定相続人全員で話し合う「遺産分割協議」を行います。遺産分割協議で分割内容の合意が得られたら、不動産をはじめとする財産を誰がどのように相続するかを記載する遺産分割協議書を作成します。この書類には、相続人全員の署名捺印が必要となります。
遺産分割協議では、不動産は売却して現金にするか、特定の相続人の単独名義にすることをお勧めします。
相続財産の名義変更（不動産の相続登記）
不動産を相続する際には、相続登記をすることで被相続人から相続人に名義が変更されます。相続登記には、登記事項証明書など書類がいくつか必要になりますので、事前に準備しておきましょう。
相続税の申告・納付
相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内となっています。期限内に申告・納付できなければ、相続税に関する特例が適用できなかったり、延滞税などがかかったりしてしまいますので、注意しましょう。
空き家でお困りの方
空き家をどうしたらいいか決断できずに、そのままにしていませんか？ お困りの方はグッドエステートにご相談ください。
空き家のデメリット
空き家を放置していると様々なデメリットが生じる可能性があります。不動産である以上、固定資産税や都市計画税が課されるのはもちろんですが、建物は住まなくなるとあっという間に劣化します。住んでなくとも所有者には管理責任がありますので、適切な維持・管理をするためのコストが必要になります。
管理されていない建物は老朽化が進み以下のようなトラブルが生じる可能性があります。
『特定空家等』に指定されると、土地の固定資産税が6倍になる恐れがある
特定空家等とは、そのまま放置すると倒壊や保安上の危険性がある空家等です。指定されると自治体から改善の「勧告」を受けるほか、固定資産税の優遇措置の適用が除外されるので最大6倍ほどの税額になる可能性があります。
犯罪に利用される恐れがある
管理されていない空き家は、不法侵入者や犯罪集団の隠れ家になる可能性もあります。
ゴミの不法投棄場所になる
放置された空き家は、建物の劣化や雑草などで景観が悪くなります。そのような荒れた状態に乗じてゴミの不法投棄場所になることがあります。悪臭や害虫・害獣などが発生し近隣住民からの苦情が殺到することもあります。
火災につながるリスクがある
放火や漏電による火災発生のリスクもあります。
居住者がいないため、火災の発見も遅れてしまい、近隣への被害が拡大してしまう恐れがあります。
空き家の売却方法
空き家の売却には大きく分けて3つの方法があります。
①そのまま売却する
中古物件又は古屋付きの土地としてそのまま売却します。中古住宅の需要は年々増加しています。古い建物を自分たちの生活スタイルに合わせて大規模な改装（リノベーション）をしたいと望んでいる人がたくさんいます。全面的な改装を前提としていますので多少の劣化や不具合も許容範囲で検討してくれます。そのままの状態でも十分買い手が見つかります。
②更地にして売却する
空き家を解体して更地にして売却します。更地にすることで土地の全体像を把握しやすくなりますので、新築用地を検討している方はイメージをしやすくなります。また、老朽化して荒れた建物がなくなると景観も良くなり早期売却につながります。
③不動産会社に買取を依頼する
不動産会社に買い取ってもらうメリットはスピードです。遠方地の空き家を相続した、縁もゆかりもない物件を相続したなど、何度も現地に行くことが難しい場合は、不動産会社にそのまま買い取ってもらうことができます。一度も現地に行くことなく最短1週間から1か月ほどですべての手続きを完了することも可能です。
空き家の売却でも譲渡所得の特例を受けれます
空き家を相続した場合一定の条件を満たして売却すると、居住用財産の3,000万円特別控除の適用を受けることができます。 たくさんの要件が関係してくるため適用を受けるためには事前に確認しなければならないことがたくさんありますので注意が必要です。
相続でも、空き家でも、お困りの方はグッドエステートへご相談ください
相続のことでも、空き家のことでも分からないことがあれば、まずはご相談ください。当社では司法書士や税理士などの専門家と連携をしておりますので、より専門的なアドバイスを行えます。お気軽にご相談ください。
