離婚で不動産の売却を検討されている方
離婚が原因で不動産を手放す決断をされた時は、以下のポイントをしっかり押さえて不動産売却を進めていきましょう。
婚姻中の財産をどう分けるか？
【財産分与】
夫婦が婚姻中に築き上げた財産を離婚時に分け合うことを財産分与と言います。夫婦の財産分与の権利は、収入差などに関係なく、原則2分の1です。基本的には持ち家などの不動産も名義や持ち分割合に関わらず、2人で均等に分けることになります。ただし、夫婦間の「合意」があれば、その割合を自由に決めることができます。
とはいえ、不動産は一つの「物」です。物理的に半分に分けて所有することは難しいので、売却して現金を分け合うこと一般的です。
離婚で不動産売却を検討したときの3つの確認ポイント
１. 名義人は誰か
売却後の現金は二人で分けることができますが、売却ができるのは名義人だけです。
まずは、不動産の名義人が誰なのかを確認しましょう。不動産を購入したときに共有名義だったのか、どちらかの単独名義だったのかによって手続きが変わります。
名義人の確認は、購入したときの売買契約書や一般的に権利証と呼んでいる不動産登記識別情報で確認できます。どちらも売却の際に重要な書類となりますので、このタイミングでしっかり確認しておきましょう。
原則、売却の契約行為を行えるのは、名義人です。共有名義であれば夫婦が共同で契約の手続きを行うことになります。
２. 住宅ローンは残っていないか
不動産を売却するときには、残っている住宅ローンは一括で完済しなければなりません。残債がいくらあるかを確認しましょう。逆に言うとローンが残っていても完済できれば売却できます。住宅ローンが残っているから離婚できないということにはなりません。
残債の金額を確認したうえで売却代金で完済できるかを確認しましょう。完済はできても手元に残る金額がなければ、財産分与はできません。住宅ローンの残高によって、手元に残せる金額が大きく変わります。
３. 不動産の価値はいくらか
売却後にいくらの現金が手元に残るかは売却価格によります。あらかじめ所有している不動産にどのくらいの価値があるのかを確認しておきましょう。いくらで不動産が売れるのかは、立地条件や周辺環境、建物の状態など様々な要因で判断されます。不動産会社に依頼をすれば、現在の価値を査定してもらえます。
不動産査定には現地を訪問せずに簡易的に査定する机上査定と現地を訪問して建物内外の状態を確認して査定する訪問査定の2種類があります。不動産会社によっては売却依頼をもらいたいために査定額を高めに提示する会社もあります。ここで注意しなければならないのは、不動産の査定額は「このくらいの価格で売れるだろう」と想定した価格で、実際に売れる価格ではないということです。不動産会社から提示された査定額にしっかりとした根拠があるかどうか、信頼できる不動産会社かどうかを見極めることが大切です。
