不動産取引の舞台裏：仲介手数料の奥深い解説

売買における仲介手数料
不動産の売買取引において、仲介業者の仕事は欠かせません。その対価として支払われるのが「仲介手数料」です。しかし、その額はどのように決まるのでしょうか？実は、宅地建物取引業法によって規定されています。この法律が示す報酬額規定と仲介手数料にはどのような意味があるのか、そしていつ、いくら支払うのかを解説します。

仲介手数料は意外にも高額になるものです。想定外の出費にならないように、不動産売買の取引を依頼する前に、しっかりと確認しましょう。

仲介手数料は成功報酬
不動産の売買取引（仲介）を依頼する際には、不動産会社と媒介契約を結びます。不動産会社はその契約に基づき売買の活動を開始します。その活動に対する成功報酬として仲介手数料が発生します。

媒介契約後の営業活動では、自社ホームページや不動産情報サイトへ情報掲載や、様々な媒体への広告活動、チラシの配布、購入希望者の物件見学の立会いなどを行います。このような活動に対する報酬は、すべて売買が成立したことに対する成功報酬となりますので、売買契約が成立しなければ請求されることはありません。

仲介手数料には各種手続きの代行費用む含む
仲介会社の役割は不動産を売りたい方と買いたい方の間に入って売買契約を成立させることです。そのために売却に関わる営業活動以外だけでなく、売主と買主の契約条件の交渉や調整、契約書作成のための物件の調査業務、契約から引き渡しまでの事務手続きなども行います。これらの活動に対する費用も仲介手数料には含まれます。

仲介手数料の上限と割合
宅地建物取引業法の報酬規程では売買価格の金額に応じて仲介手数料の上限を設けています。以下がその割合です。

• 200万円以下の金額： 5.5％
• 200万円～400万円以下の金額： 4.4％
• 400万円を超える金額： 3.3％

例として、こちらの計算式で売買価格2000万円（税抜）の仲介手数料を計算してみましょう。

2000万円のうち、200万円までが5.5％（200万円×5.5％）で 11万円

200万円～400万円までが4.4％（200万円×4.4％）で 8.8万円

400万円から2000万円までが3.3％（1600万円×3.3％）で 52.8万円

合計すると、72.6万円（税込価格）となります。

一般的には速算式で計算する
上記の規定は価格帯ごとの手数料率が違うため売買価格が200万円を超えてくると計算がしづらいため、一般的には以下の速算式を使うことで、仲介手数料の上限を計算できます。

• 売買価格200万円以下： 売買価格 × 5% + 消費税
• 売買価格200万円～400万円： 売買価格 × 4% + 2万円 + 消費税
• 売買価格400万円超： 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

参考例：売買価格2000万円の場合
前出の、売買価格が2000万円だった場合の仲介手数料を速算式で計算すると以下の通りです。

速算式: 売買価格2000万円 × 3% + 6万円 = 66万円（税抜）

消費税を加えると、仲介手数料は72.6万円（税込価格）となります。

速算式を用いることで簡単に計算ができます。一般的に仲介手数料は3%＋6万円で想定しておかれると良いでしょう。

低廉な空家等の売買における報酬額
低廉な空家等（売買価格が400万円未満）の売却では、調査等に要する経費が通常の売却物件よりもかかることも多く、既定の報酬額では採算が合わないケースが多くありました。そのため仲介手数料に物件調査費用も合算して請求できる特例が設けられました。売主側から受領できる報酬額は18万円（税抜）と、消費税1.8万円を合わせた19.8万円です。

まとめ
不動産取引の際、仲介手数料は宅地建物取引業法によって規定されています。売買価格に応じて上限割合が決まり、速算式を通じて計算されます。低廉な物件においても報酬額の上限が設けられており、これらの規定に基づいて取引が行われることに留意しましょう。