分譲マンション建て替え促進：老朽化マンションの問題点と課題

日本の都市部には、築年数が経過し老朽化した分譲マンションが多く存在しています。これらの老朽化マンションは、建物の劣化や設備の陳腐化などの問題を抱えており、住環境の悪化や資産価値の低下という課題が生じています。2023年6月8日の法制審部会の区分所有法制部会の中間試案策による制度見直しは、老朽化マンションの建て替えや修繕を促進するための取り組みです。そこで、老朽化マンションが抱える現状の問題点と課題、そして今後の見通しを考えてみましょう。

1. 現状の問題点と課題

① 建て替え決議の困難さ 現行の区分所有法では、分譲マンションの建て替えや修繕に必要な決議の合意形成が困難な場合があります。所有者の多様な事情や関心の差などから、建て替え決議の要件である所有者の5分の4の合意を得ることが難しいケースがあります。

② 老朽化による住民の安全・快適性へのリスク 老朽化したマンションは、建物の老朽化や設備の陳腐化など、住民の安全と快適性を脅かす問題を抱えています。耐震性や防災対策の不備、バリアフリー基準の不適合などがあります。これらの要素は、住民の安全と快適な生活を守る上で重要です。

③マンションの価値低下と資産価値の損失 老朽化によるマンションの価値低下は、再販売や資産価値の維持に影響を与えます。老朽化マンションの住宅価値が低下するため、将来的な売却や資産価値の維持が難しくなる課題があります。

④設備や共用施設の陳腐化 古いマンションでは、設備や共用施設の陳腐化が見られます。老朽化により、耐震性や安全基準に適合しない状態になっている場合もあります。これらの問題は、住民の生活環境や快適性に影響を与える恐れがあります。

2. 中間試案による見通し

① 所有者の合意形成の緩和 法制審部会の区分所有法制部会では、老朽化マンションの建て替えや修繕を促進するための制度見直しの中間試案が提示されています。これにより、現行の建て替え決議の要件が緩和され、合意形成が容易になる見通しです。

② 所有者の4分の3の合意 中間試案では、所有者の4分の3の合意で建て替え決議が可能、さらに事情があれば3分の2に引き下げとなる案が提案されています。これにより、建て替えのための合意形成のハードルが下がり、スムーズな建て替えが進められるでしょう。

③所在不明の所有者の除外 中間試案では、建て替え決議の際に「所在不明の所有者」を多数決の母数から除外することも検討されています。このほか、住民集会の参加要請に応じない「無関心な所有者」を多数決から除外する。これにより、所有者の合意形成を円滑化し、建て替えの推進を図る目的があります。

④耐震性や安全基準への要件満たし緩和 中間試案では、耐震性や安全基準への要件を満たした場合に、建て替え決議の緩和を認める案も検討されています。これにより、安全性や快適性の向上を図りながら、建て替えの促進を進めることが期待されています。

まとめ：

現行の建て替え決議の要件が緩和され、所有者の合意形成が容易になる見通しです。中間試案では所有者の4分の3の合意で建て替え決議が可能となる案や、建て替え決議の際に「所在不明の所有者」を除外することも検討されています。さらに、耐震性や安全基準への要件を満たした場合には建て替え決議の緩和も検討されています。

これにより、老朽化マンションが抱える設備や共用施設の陳腐化や安全性の問題を解消し、住民の生活環境や快適性の向上を図ることが期待されます。ただし、建て替えの推進には引き続き課題も存在します。所有者の合意形成や財務上の課題などが挙げられますが、建物の老朽化に加え所有者の高齢化という「二つの老い」が懸念されます。7月に実施するパブリックコメント（意見公募）の結果を踏まえさらに議論し、来年の通常国会に改正案が提出される見通しです。

老朽化マンションの建て替えや修繕は、安全性や快適性の確保に加え、地域全体の景観や資産価値の向上にも寄与します。地域の不動産市場の活性化や住環境の向上を目指すならば、分譲マンション建て替え促進の取り組みは重要です。現行の要件の緩和や緩和を認める条件の設定は、持続可能なまちづくりを進める上で重要な一歩と言えるでしょう。

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